Song song với việc thúc đẩy xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện, đẩy mạnh tổ chức tập huấn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là một yêu cầu cấp bách để đảm bảo việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu quả trong thực tiễn.
Nhiệm vụ cấp bách
Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện, các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản (BĐS) không ngừng được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, với sự phức tạp của hệ thống pháp luật và tính đa dạng của thị trường BĐS, việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý. Chính vì vậy, việc đẩy mạnh tổ chức phổ biến và tập huấn các quy định mới về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là một yêu cầu cấp bách.
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nhiều quy định mới, có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhiều đối tượng, từ người dân đến doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế. Do đó, việc nắm rõ và hiểu sâu các quy định mới là điều kiện cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các hoạt động tập huấn và phổ biến không chỉ giúp các doanh nghiệp BĐS và người dân hiểu rõ các quy định, mà còn là cơ hội để cơ quan quản lý tiếp cận thực tế, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Điều này góp phần giúp các cơ quan quản lý điều chỉnh chính sách phù hợp hơn với thực tiễn.
Sau hơn 1 tháng triển khai, công tác thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc.
Công tác triển khai thi hành luật còn nhiều vướng mắc
Theo đó, dưới sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng, các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành địa phương khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đồng thời với các Luật.
Trên tinh thần đó, các tỉnh, thành cũng đã chủ động chuẩn bị các điều kiện cần thiết để tổ chức, phối hợp thực hiện triển khai thi hành luật. Nhiều địa phương cũng đã nhanh chóng tổ chức, lên kế hoạch tổ chức các Hội nghị quán triệt, tập huấn cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức về các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng như các Hội thảo tuyên truyền, phổ biến pháp luật tới người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo ông Đính, mặc dù các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã được ban hành, sau hơn 1 tháng triển khai, công tác thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Nguyên nhân do một số văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của trung ương, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật khi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Do nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về các quy định mới.
Thứ nhất, vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Tuy nhiên, việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường BĐS nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Cụ thể, trước đây, Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành, sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.
Vướng mắc trong việc xác nhận thông tin người mua nhà ở xã hội
Nghiên cứu của VARS cho biết, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận,... bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Do cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.
“Chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương”, Chủ tịch VARS đánh giá.
Việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường BĐS nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Cụ thể, Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH, đã có quy định, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NƠXH. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NƠXH.
Nhưng sau hơn 1 tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập. Do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.
Một vấn đề nữa là, theo quy định hiện hành, ngân hàng chính sách Nhà nước sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua, thuê mua NƠXH khi có hợp đồng mua bán. Dẫn đến tình trạng xong hợp đồng mua bán, tới ngân hàng chính sách vay thì nhận được câu trả lời là “chưa có vốn, do chưa được cấp từ nguồn”. Khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang sẽ giải quyết cho các hồ sơ Ngân hàng Chính sách xã hội đang thụ lý. Còn cụ thể khi nào thì chưa biết?
Thứ ba, là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện. Trong khi phòng Tài nguyên & Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.
Thêm vào đó, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.
Do đó, Chủ tịch VARS cho rằng, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh BĐS để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ. Đồng thời lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này, sau đó "mạnh dạn" tham mưu cho địa phương, cho Bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.
Song song với đó, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện.
Thuỳ An
