Nghị định mới về đất đai: Xã được phạt đến 250 triệu đồng từ hôm nay

Nhiều quy định xử phạt đất đai thay đổi từ ngày 31/8

Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026 để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Các nội dung đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường hợp nhất tại Văn bản 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT.

Một trong những điểm đáng chú ý là quy định về hành vi không đăng ký biến động đất đai được điều chỉnh, cùng với việc phân định lại thẩm quyền xử phạt giữa chính quyền cơ sở và các cơ quan kiểm tra chuyên ngành.

Nhận đất làm dự án theo thỏa thuận, trường hợp không bị phạt vì chưa đăng ký biến động

Theo quy định mới tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP, hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp thuộc quy định vẫn bị phạt từ 2-3 triệu đồng.

Tuy nhiên, quy định đã bổ sung ngoại lệ đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai. Trường hợp này không bị xử phạt về hành vi không đăng ký biến động đất đai theo quy định nói trên.

Đây là nội dung đáng chú ý đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Quy định chuyển tiếp cũng được đặt ra. Với trường hợp đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không xử phạt. Nếu đã có quyết định xử phạt trong khoảng thời gian từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày Nghị định 281 có hiệu lực nhưng người vi phạm chưa thực hiện quyết định thì không tiếp tục thực hiện quyết định đó.

Vợ chồng cùng quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân

Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a, quy định nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất thì việc xử phạt vi phạm hành chính được áp dụng như đối với một cá nhân.

Nghị định cũng bổ sung nguyên tắc áp dụng mức phạt đối với các đơn vị hành chính đặc khu. Trường hợp đặc khu được công nhận loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở phường thì áp dụng mức phạt như phường; nếu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở xã thì áp dụng mức phạt như xã.

Chủ tịch UBND cấp xã được phạt đến 250 triệu đồng

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã.

Theo quy định mới, chức danh này được phạt cảnh cáo, phạt tiền đến 250 triệu đồng, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 3 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Trong khi đó, theo quy định trước đây, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền phạt tiền đến 5 triệu đồng. Như vậy, mức phạt tiền tối đa theo thẩm quyền của chức danh này tăng 50 lần.

Nghị định 281 đồng thời bãi bỏ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, phù hợp với việc điều chỉnh mô hình và thẩm quyền quản lý nhà nước ở địa phương.

Cơ quan kiểm tra chuyên ngành cũng được tăng thẩm quyền

Không chỉ cấp xã, thẩm quyền xử phạt của một số cơ quan kiểm tra chuyên ngành về đất đai cũng được điều chỉnh.

Theo quy định mới, Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập, Trưởng đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập và Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường có quyền phạt tiền đến 400 triệu đồng. Mức này trước đây là 50 triệu đồng.

Đối với Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai và một số chức danh thuộc Bộ được giao nhiệm vụ kiểm tra, mức phạt tiền tối đa lên tới 500 triệu đồng.

Nghị định cũng phân định thẩm quyền của các chức danh thuộc lực lượng Công an nhân dân đối với một số hành vi vi phạm liên quan đến sử dụng đất an ninh.

Bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả

Nghị định 281 bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.

Cụ thể gồm:

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính;

Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai;

Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Đáng chú ý, đối với giấy tờ đất bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả, quy định mới chuyển trọng tâm sang biện pháp buộc nộp lại các giấy tờ vi phạm thay vì áp dụng một số quy định xử lý trước đây.

Cách tính số lợi bất hợp pháp cũng được điều chỉnh

Nghị định 281 đồng thời sửa đổi quy định về xác định số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm.

Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì khoản tiền đã nộp được khấu trừ vào số lợi bất hợp pháp phải nộp.

Nếu hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện trên một thửa đất, số lợi bất hợp pháp phải nộp được xác định theo quy định mới đối với các chủ thể cùng vi phạm.

Với việc Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8, người sử dụng đất, doanh nghiệp thực hiện dự án và các cơ quan quản lý cần lưu ý các thay đổi về hành vi bị xử phạt, trường hợp được loại trừ, thẩm quyền xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả để thực hiện đúng quy định.

Phương Thảo (t/h)