Nghịch lý nhà ở xã hội xây xong vẫn ế: Có dự án 1.000 căn mới bán vài chục căn

Dự án 1.000 căn chỉ bán được vài chục căn

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, các chuyên gia cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội cần chuyển từ tư duy “xây được bao nhiêu căn” sang “xây ở đâu và bán cho ai”, bởi vị trí có thể quyết định trực tiếp khả năng hấp thụ của dự án.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, thị trường đang xuất hiện những trường hợp nhà ở xã hội hoàn thành nhưng tốc độ tiêu thụ khá chậm.

Đơn cử, một dự án tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án khác trong khu vực được mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng đến nay vẫn chưa bán hết 2 tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, trong đó có khu vực quanh khu công nghiệp Samsung, một dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 1.000 căn nhưng mới tiêu thụ được vài chục căn.

Những trường hợp này cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội trên thị trường không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều có khả năng hấp thụ tốt. Việc xác định vị trí, nhóm khách hàng mục tiêu và khả năng kết nối với nơi làm việc đang trở thành những yếu tố quan trọng đối với hiệu quả của dự án.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV và XV, cho rằng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng quỹ đất phát triển nhà ở cần được bố trí tại những nơi tập trung nhu cầu thực tế.

Theo ông Cường, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc là yếu tố người mua phải tính toán. Nếu nhà ở xã hội nằm quá xa nơi làm việc, thời gian và chi phí đi lại có thể trở thành rào cản khiến người dân không lựa chọn.

Đặc biệt, với những gia đình có con nhỏ, người cao tuổi hoặc người cần chăm sóc, nhu cầu về một nơi ở có kết nối thuận tiện với trung tâm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu càng trở nên rõ rệt.

Trong một số trường hợp, người mua có thể chấp nhận lựa chọn căn hộ có diện tích nhỏ hơn tại khu vực gần trung tâm thay vì sở hữu một căn nhà ở xã hội rộng hơn nhưng phải di chuyển quãng đường dài mỗi ngày.

Vị trí có thể quyết định khả năng hấp thụ

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng nhấn mạnh yếu tố vị trí trong quá trình quy hoạch nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo bà Hằng, khu vực phát triển nhà ở xã hội cần được bố trí gần khu dân cư, thuận tiện giao thông và có hệ thống tiện ích phục vụ sinh hoạt. Thực tế tại một số địa phương cho thấy có những dự án được quy hoạch ở vị trí quá xa, khiến người dân dù có nhu cầu nhưng vẫn cân nhắc do chi phí và thời gian di chuyển.

Do đó, trong quá trình làm việc với các địa phương để đăng ký chỉ tiêu phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ chú trọng yếu tố vị trí nhằm bảo đảm khả năng lấp đầy cho các dự án.

Bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, qua đó mở rộng thêm nguồn cung dành cho nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng khó tiếp cận các sản phẩm thương mại có giá cao.

Theo các chuyên gia, việc phát triển thêm nguồn cung chỉ thực sự có ý nghĩa khi sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu sinh sống của người dân tại từng khu vực.

Doanh nghiệp gặp bài toán chi phí và lợi nhuận

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết doanh nghiệp bắt đầu tham gia phát triển nhà ở xã hội từ năm 2025.

Tuy nhiên, phân khúc này chưa thể trở thành mảng trọng điểm do vẫn tồn tại những khó khăn liên quan đến vị trí và chi phí.

Theo ông Chung, với nhà ở xã hội, vị trí là yếu tố đầu tiên doanh nghiệp phải tính toán. Không phải khu vực nào cũng có thể bán được hàng, do đó doanh nghiệp phải xác định nơi có nhu cầu thực tế trước khi quyết định phát triển dự án.

Bên cạnh vị trí, bài toán chi phí cũng tạo áp lực lớn. Dù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí xây dựng và chi phí lãi vay.

Trong đó, chi phí xây dựng, đặc biệt là nhân công, có thể biến động trong quá trình triển khai. Trong khi đó, giá bán nhà ở xã hội chịu những giới hạn nhất định, khiến doanh nghiệp khó điều chỉnh doanh thu tương ứng với biến động chi phí.

Theo ông Chung, nếu tiến độ bán hàng không đạt kỳ vọng, doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực dòng tiền và thậm chí nguy cơ âm vốn.

Điều này đặt ra yêu cầu phải tính toán kỹ ngay từ khâu lựa chọn quỹ đất, xác định nhu cầu thị trường, thiết kế sản phẩm và phương án tài chính.

Thủ tục được rút ngắn, nguồn cung được kỳ vọng tăng

Một yếu tố khác được các doanh nghiệp đề cập là thủ tục phát triển dự án.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, giai đoạn 2020-2024, nhiều loại hình bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội, gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung ra thị trường bị hạn chế.

Sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới cùng các nghị định hướng dẫn có hiệu lực, cộng với việc các cơ quan quản lý đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc, quy trình phát triển nhà ở xã hội đã có nhiều thay đổi.

Theo đại diện G6 Group, thời gian thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện còn khoảng 3-6 tháng. Các thủ tục cấp phép xây dựng cũng được đơn giản hóa.

Một dự án nhà ở xã hội, tính từ khi chủ đầu tư đề xuất đến khi có thể khởi công, hiện có thể hoàn thành các thủ tục trong khoảng 4-6 tháng, theo chia sẻ của ông Quê.

Việc rút ngắn thời gian thủ tục được kỳ vọng tạo điều kiện để nguồn cung nhà ở xã hội tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Hiện cả nước có hơn 800 dự án nhà ở xã hội. Theo Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung được định hướng tiếp tục mở rộng, đồng thời tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở xã hội cũng được nâng lên.

Tuy nhiên, khi nguồn cung được đẩy mạnh, bài toán đặt ra cho thị trường không chỉ là hoàn thành thêm bao nhiêu dự án hay bao nhiêu căn hộ. Khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc lớn vào việc dự án có nằm đúng nơi người dân cần ở hay không, khả năng kết nối với khu công nghiệp và nơi làm việc, hệ thống giao thông, trường học, y tế và các tiện ích đi kèm.

Những dự án bán chậm dù đã hoàn thành cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội cần gắn chặt hơn với quy hoạch dân cư, việc làm và hạ tầng đô thị. Đây cũng là yếu tố có thể quyết định hiệu quả sử dụng nguồn lực và khả năng đưa chính sách nhà ở xã hội đến đúng nhóm người có nhu cầu.

Thảo Phương