Đề xuất thuế 0,2% với đất bỏ hoang: Ai sẽ chịu?

Thuế cao để đất không còn bị bỏ quên

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung mức thuế suất riêng đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Theo đề xuất, nhóm đất này sẽ chịu thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Với mức thuế suất hiện hành 0,03% đối với đất ở trong hạn mức, mức đề xuất mới cao gần 7 lần. Nội dung này đang thu hút sự quan tâm bởi nếu được luật hóa, chi phí nắm giữ những khu đất không được khai thác hiệu quả có thể tăng đáng kể.

Đây cũng là hướng chính sách phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương, trong đó đặt mục tiêu đến năm 2030 khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, đất bỏ hoang; đồng thời nghiên cứu các công cụ tài chính, thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ đất và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Việc đưa ra mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang được kỳ vọng tạo thêm một công cụ tài chính để Nhà nước điều tiết hành vi sử dụng đất.

Trong thực tế, tại nhiều khu vực đô thị vẫn tồn tại những khu đất để trống trong thời gian dài hoặc những dự án đã được giao đất nhưng triển khai rất chậm. Trong khi đó, quỹ đất tại các đô thị ngày càng có giá trị, nhu cầu nhà ở và phát triển hạ tầng vẫn lớn.

Trước đó, Chính phủ cũng đã đặt vấn đề nghiên cứu đánh thuế đất hoang hóa và các dự án bất động sản, nhà ở chậm triển khai nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Quan điểm được nhấn mạnh là chính sách thuế cần phân biệt giữa người sử dụng đất hợp pháp với hành vi đầu cơ, găm giữ đất.

Ở góc độ thị trường bất động sản, nếu chính sách được thiết kế phù hợp, thuế cao đối với đất bỏ hoang có thể tạo ra áp lực buộc chủ sở hữu phải đưa đất vào sử dụng, chuyển nhượng cho chủ thể có năng lực hoặc tái cơ cấu dự án thay vì tiếp tục nắm giữ trong thời gian dài.

Đây cũng là cách tiếp cận nhằm chuyển đất đai từ một tài sản được nắm giữ sang một nguồn lực thực sự phục vụ phát triển kinh tế.

Tuy nhiên, theo TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, vấn đề không nằm đơn thuần ở việc có áp thuế cao hay không mà quan trọng hơn là phải xác định đúng đối tượng chịu thuế.

Khó nhất là xác định thế nào là đất bỏ hoang

Theo TS Phan Đức Hiếu, với các dự án đầu tư, cơ quan quản lý có thể dựa trên tiến độ thực hiện dự án để nhận diện tình trạng chậm triển khai. Chẳng hạn, dự án được phê duyệt với thời hạn thực hiện cụ thể nhưng sau một thời gian dài vẫn không triển khai hoặc triển khai không đáng kể thì có thể có cơ sở để xem xét.

Tuy nhiên, đối với đất do cá nhân hoặc tổ chức trực tiếp sử dụng, việc xác định thế nào là “bỏ hoang”, thế nào là “chậm đưa vào sử dụng” sẽ phức tạp hơn.

Đây cũng là vấn đề đang được giới chuyên gia đặc biệt lưu ý. Trước đề xuất thuế 0,2%, các ý kiến cho rằng cần có tiêu chí cụ thể để tránh tình trạng một khu đất vẫn được sử dụng hợp pháp nhưng không tạo ra hoạt động kinh tế theo cách thông thường lại bị xem là đất bỏ hoang.

Chẳng hạn, một khu đất đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư, chờ điều chỉnh quy hoạch hoặc đang thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết không thể đánh đồng với trường hợp chủ sở hữu cố tình giữ đất để chờ tăng giá.

Tương tự, một dự án đã được chấp thuận nhưng chưa thể triển khai vì vướng giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính, quy hoạch hoặc các nguyên nhân khách quan khác cũng cần được xem xét riêng.

Nếu không phân loại rõ, chính sách thuế có thể vô tình làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp đang gặp khó khăn khách quan, thay vì tập trung vào nhóm chủ thể cố tình găm giữ đất.

Chính phủ hiện cũng yêu cầu nghiên cứu cụ thể cơ chế tài chính xử lý đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định các loại đất này. Đây được xem là một trong những nội dung quan trọng trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai.

Không thể đánh đồng dự án chậm tiến độ với đầu cơ

Một trong những tình huống cần được tính đến là dự án chậm tiến độ nhưng nguyên nhân không xuất phát từ ý chí của nhà đầu tư.

Theo TS Phan Đức Hiếu, pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định liên quan đến việc loại trừ một số khoảng thời gian thực hiện dự án trong những trường hợp nhất định, trong đó có thời gian thực hiện thủ tục theo quy định hoặc những tình huống bất khả kháng.

Do đó, chính sách thuế mới nếu được áp dụng cần bảo đảm sự tương thích với các quy định này. Mục tiêu là phân biệt rõ trường hợp nhà đầu tư cố tình để đất không được sử dụng với trường hợp doanh nghiệp muốn triển khai nhưng đang bị cản trở bởi những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát.

Nếu không làm rõ, cùng là một dự án chậm tiến độ nhưng một bên có thể là hành vi găm giữ đất, trong khi bên còn lại là hệ quả của vướng mắc pháp lý. Việc áp cùng một mức thuế sẽ khó bảo đảm công bằng.

Đáng chú ý, vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến cách thức các chủ đầu tư tính toán hiệu quả dự án.

Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, doanh nghiệp sẽ phải tính toán đầy đủ hơn thời gian thực hiện dự án, khả năng huy động vốn, chi phí tài chính và các kịch bản phát sinh trong quá trình triển khai. Những dự án có thời gian chuẩn bị kéo dài sẽ phải đánh giá lại hiệu quả ngay từ giai đoạn đầu tư.

Theo TS Phan Đức Hiếu, trường hợp dự án ban đầu được đánh giá khả thi nhưng sau đó nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính cũng cần được tính đến. Khi không còn đủ năng lực triển khai, doanh nghiệp cần có phương án tái cơ cấu hoặc chuyển nhượng dự án thay vì tiếp tục nắm giữ đất trong thời gian dài.

Điều này có thể tạo ra một thay đổi đáng kể trong hành vi của chủ đầu tư. Thay vì chỉ tính toán khả năng thành công của dự án, doanh nghiệp sẽ phải tính cả kịch bản bất lợi, bao gồm khả năng dự án không thể tiếp tục và chi phí phát sinh nếu phải duy trì quyền sử dụng đất trong thời gian dài.

Thuế cao có thể tạo áp lực tái cơ cấu thị trường

Nếu được thiết kế hợp lý, chính sách thuế mới có thể tạo ra tác động kép đối với thị trường bất động sản.

Thứ nhất, chính sách tạo động lực để các chủ thể đang nắm giữ đất phải đưa đất vào sử dụng hiệu quả hơn. Thứ hai, với những doanh nghiệp không còn đủ năng lực triển khai dự án, áp lực tài chính có thể thúc đẩy quá trình chuyển nhượng, hợp tác hoặc tái cơ cấu dự án.

Khi đó, đất đai có khả năng được chuyển từ chủ thể không đủ năng lực khai thác sang những chủ thể có nguồn lực và phương án đầu tư phù hợp hơn.

Đây cũng là nguyên tắc mà TS Phan Đức Hiếu nhấn mạnh: khó khăn tài chính không nên trở thành lý do để đất tiếp tục bị giữ lại trong thời gian dài. Nguồn lực đất đai cần được phân bổ cho chủ thể có khả năng khai thác hiệu quả, không chỉ tại thời điểm bắt đầu dự án mà trong suốt quá trình thực hiện.

Tuy nhiên, để chính sách đạt được mục tiêu này, hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu dự án phải đủ chính xác. Cơ quan quản lý cần có khả năng xác định tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện, thời gian sử dụng đất và nguyên nhân khiến dự án chậm triển khai.

Đây là điều kiện quan trọng để tránh tình trạng áp thuế theo cách cơ học.

Trong bối cảnh Nhà nước đang thúc đẩy số hóa dữ liệu đất đai, việc kết nối thông tin về từng thửa đất, tình trạng pháp lý và quá trình sử dụng sẽ tạo thêm cơ sở để nhận diện các trường hợp đất sử dụng kém hiệu quả.

Với thị trường bất động sản, một chính sách thuế đánh đúng vào đất bỏ hoang và dự án cố tình chậm triển khai có thể góp phần hạn chế đầu cơ, giảm động lực găm giữ đất và thúc đẩy nguồn cung thực tế.

Ngược lại, nếu tiêu chí chưa rõ ràng, chính sách có thể tạo thêm chi phí cho những dự án đang gặp vướng mắc khách quan, làm tăng rủi ro tài chính và thậm chí ảnh hưởng đến tiến độ phục hồi của thị trường.

Vì vậy, mức thuế 0,2% mới chỉ là một phần của câu chuyện. Điểm quyết định hiệu quả chính sách sẽ nằm ở việc pháp luật xác định thế nào là đất bỏ hoang, thế nào là chậm đưa vào sử dụng, trường hợp nào được loại trừ và cơ chế chứng minh nguyên nhân chậm triển khai ra sao.

Nếu giải quyết được những điểm nghẽn này, thuế cao đối với đất bỏ hoang không chỉ là công cụ tăng thu ngân sách mà có thể trở thành một “đòn bẩy” buộc nguồn lực đất đai được đưa trở lại thị trường, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Phúc Hưng (t/h)